Как обратить взыскание на единственное жилье должника

Один из основных принципов исполнительного производства и банкротства гласит – нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи. Но даже из этого правила есть ряд исключений, направленных на защиту взыскателя. Единственное жилье можно реализовать на торгах, если оно обременено ипотекой. Также взыскатель или кредитор может доказать, что должник фактически не проживает в квартире или доме, использует недвижимость для других целей. В этом случае суд может изменить способ взыскания, обратить его на объект.

Признаки единственного жилья должника

Это очень важный критерий, по которому могут возникать споры в исполнительном производстве или при банкротстве должника. Жилье признают единственным для должника при следующих условиях:

• если у него в собственности нет других квартир, домов или комнат, пригодных для постоянного проживания;
• если у него нет жилых помещений, полученных от государства или муниципалитета по соц. найму;
• если в собственности нет долей на недвижимости, дающих право проживания;
• если должник и члены его семьи фактически проживают в своей квартире, доме, комнате.

Проверить указанные условия обязаны приставы, управляющий в ходе банкротства. Для этого изучаются правоподтверждающие документы, представленные должником, делаются запросы в Росреестр, муниципальные органы власти. В процессе исполнительного или банкротного дела могут сделать запросы нотариусу, если есть данные, что должник оформляет по наследству объекты недвижимости.

Способ приобретения недвижимости тоже будет важен для отнесения ее к единственному жилью. Если квартира или комната приобретались с использованием ипотечного кредита, автоматически регистрируется залог (обременение) в пользу банка. Такую недвижимость можно реализовать для погашения долгов без каких-либо проблем и без согласия должника. В остальных случаях способ приобретения объекта не важен. Единственным могут признать жилье, приобретенное по сделке купли-продажи или дарения, по приватизации, по наследованию.

Что можно и что нельзя сделать с единственным жильем в ходе исполнительного производства

Иммунитет на реализацию единственного жилья должника не требует дополнительных подтверждений в суде. Если пристав, управляющий или кредиторы не выявят другую недвижимость, они не смогут продать единственную квартиру, дом или комнату. Но даже если объект нельзя выставить на торги, его можно арестовать. Иммунитет на арест единственного жилья законом не предусмотрен.

Ввести арест единственной квартиры, комнаты или дома может пристав (по своей инициативе или по заявлению взыскателя). При банкротстве будет введен запрет на регистрационные действия без разрешения управляющего. Арест на единственное жилье влечет следующие последствия:

• до полного погашения долга или до окончания производства по другим основаниям будет нельзя продать, дарить или обменять недвижимость;
• пристав сможет установить порядок пользования объектом (например, запретить сдачу недвижимости в аренду);
• должник будет отвечать за ухудшение характеристик объекта, на его повреждение или уничтожение (для ответственности должна подтверждаться вина).

Так как арест является обеспечительной мерой, он сохранится на весь период исполнительного производства. Для должника это будет стимулом быстрее рассчитаться с взыскателем, так как иначе он не сможет распоряжаться квартирой, комнатой, домом.

Как обратить взыскание на единственное жилье

Такая возможность есть, хотя для защиты интересов взыскателя или кредитора может потребоваться обращение в суд. Не требует доказывания в суде только обращение взыскание на ипотечное жилье, так как этот случай прямо описан в Законе № 229-ФЗ. Об особенностях ведения производства, если у должника есть только одно жилье, расскажем ниже.

При наличии обременения по ипотеке

При оформлении ипотеки обременение (залог) регистрируется одновременно с договором купли-продажи. Снять залог можно только при полном погашении кредита, когда банк выдаст подтверждающий документ. Если в отношении должника возбуждено производство в ФССП, наличие единственного жилья влечет следующие последствия:

• после издания постановления о возбуждении дела пристав наложит арест на недвижимость;
• сведения о введении запрета на регистрационные действия будут переданы в Росреестр, внесены в ЕГРН;
• по запросу из Росреестра пристав проверит, какая недвижимость есть в собственности должника;
• по запросу в муниципальные органы пристав сможет узнать, выделялось ли должнику и членам его семьи жилое помещение по социальному найму;
• если из выписки ЕГРН следует, что квартира находится под ипотечным обременением, пристав проведет ее оценку и выставит на торги.

Комментарий юриста. Для исполнения решения суда пристав может осуществлять выездные мероприятия. Прибыв по адресу проживания должника сотрудник ФССП проверить, на каком основании семья занимает жилое помещение (собственность, соц. найм, аренда). Также при выездных мероприятиях может подтверждаться, что должник фактически не проживает в своей квартире, так как снимает другое жилье. Эти сведения будут важны при обращении взыскания на недвижимое имущество.

Банк, в пользу которого зарегистрирован залог, имеет преимущества при реализации недвижимости. Но пристав обязан выставить ее на торги, чтобы получить максимально возможную сумму на объект. После завершения торгов погашаются требования банка, в котором оформлялась ипотека. Если после этого остались средства, из направят на погашение долгов других взыскателей, на оплату исполнительных расходов. Должник получит остаток средств, если все требования по исполнительному производству будут погашены в полном объеме.

Отметим, что оставить единственное жилье под ипотечным залогом нельзя, даже если доли в праве собственности оформлены на детей. В данном случае на первое место выходят обязательства заемщиков (супругов). Поэтому согласие органов опеки на реализацию недвижимости не требуется.

Путем изменения способа и порядка исполнения решения

В некоторых случаях можно обратиться взыскание на единственное жилье, даже если оно не обременено ипотекой. Это допускается только через суд, если будут подтверждены следующие обстоятельства:

• что должник не использует единственное жилье для постоянного проживания, т.е. фактически занимает другое жилое помещение (например, по договору аренды);
• что должник умышленно уклоняется от погашения кредиторской задолженности, что подтверждено материала уголовного дела (этот вариант возможен, если общая сумма долга превышает 2 млн. 250 тыс. руб.);
• что должник умышленно не регистрирует право собственности на другую недвижимость, хотя имеет такую возможность (самым распространенным случаем является затягивание сроков регистрации после получения недвижимости по наследству).

Если взыскание долга невозможно по причине отсутствия у должника постоянной работы и доходов, можно требовать в суде изменения способа взыскания. Для этого необходимо подать заявление в суд. Чтобы обратить взыскание на единственное жилье или долю в праве на него, заявителю нужно доказать, что должник не проживает по указанному адресу. 

Сделать это достаточно сложно, но при поддержке юриста можно подготовить необходимые доказательства. Также можно использовать материалы исполнительного производства, если пристав выезжал по адресу жилого помещения, но установил, что должник там не проживает. Если суд изменит способ взыскания, пристав приступит к реализации единственного жилья на основании определения.

Кто может требовать взыскания за счет единственного жилья должника

Это возможно по требованию взыскателя по исполнительному производству, кредитора или управляющего в банкротстве, пристава. На практике, приставу проще окончить дело ввиду невозможности взыскания, чем готовить документы в суд и доказывать, что должник не проживает в своей квартире, комнате или доме. Поэтому от активных действий взыскателя или кредитора зависит, удастся ли неплательщику сохранить недвижимость и не погасить долги.